Vorinstanzen OLG Dresden, 20.10.2016 - 10 U 470/16 -; LG Dresden, 04.03.2016 - 8 O 1443/15 -
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Grundstückseigentümer, der sich zur Bestellung eines beschränkten dinglichen Rechts (z. B. einer Hypothek) verpflichtet hat, vor Verjährung des Anspruchs prüfen muss, ob die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. Bei späteren Verfügungen über das Grundstück muss er sicherstellen, dass die Eintragung noch möglich bleibt und nicht von Dritten blockiert wird. Unterlässt er dies, verletzt er seine Leistungstreuepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) und haftet auf Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB).
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Kläger: Der Gläubiger (z. B. ein Darlehensgeber oder Berechtigter) verlangt von dem Grundstückseigentümer die Einhaltung der vertraglichen Verpflichtung zur Bestellung eines beschränkten dinglichen Rechts (z. B. Hypothek, Grundschuld) oder Schadensersatz wegen Pflichtverletzung.
- Beklagter: Der Grundstückseigentümer, der sich vertraglich zur Belastung seines Grundstücks verpflichtet hat, aber später Verfügungen (z. B. Verkauf, weitere Belastungen) vornimmt, ohne sicherzustellen, dass die vereinbarte Eintragung noch möglich ist.
- Rechtsgrundlage: Vertragliche Leistungstreuepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) und Schadensersatzanspruch bei Pflichtverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB).
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH bestätigt, dass der Grundstückseigentümer vor Verjährung des Rechtsverschaffungsanspruchs prüfen muss, ob die bewilligte Belastung im Grundbuch eingetragen wurde. Falls nicht, muss er spätere Verfügungen über das Grundstück so gestalten, dass die Eintragung nachträglich noch möglich bleibt und nicht von der Willkür Dritter abhängt (z. B. durch Vorbehalte im Kaufvertrag oder Kooperationspflichten). Unterlässt er dies, haftet er auf Schadensersatz.
c) Begründung des Gerichts:
Leistungstreuepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB):
- Vertragspartner müssen Ziel und Zweck des Vertrages fördern und alles unterlassen, was diesen gefährdet.
- Dies umfasst auch die Pflicht, nachträglich benötigte Handlungen (z. B. erneute Eintragungsbewilligung) vorzunehmen, wenn der Vertragserfolg sonst scheitert.
- Beispiel: Der Eigentümer muss eine Löschungsbewilligung zu treuen Händen hinterlegen, um die Darlehensauszahlung für den Kaufpreis zu ermöglichen (BGH, WM 1973, 1272).
Konkrete Pflicht bei Grundstücksbelastungen:
- Der Eigentümer darf durch spätere Verfügungen (z. B. Verkauf) nicht die Eintragung der vereinbarten Belastung vereiteln.
- Er muss sicherstellen, dass die Eintragung nicht im Belieben Dritter (z. B. eines neuen Eigentümers) steht.
Rechtsfolge bei Verletzung:
- Bei Pflichtverletzung haftet der Eigentümer nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz.
- Er muss den Zustand herstellen, der bestünde, wenn er seine Pflichten erfüllt hätte (Naturalrestitution, § 249 Abs. 1 BGB).
Relevante Präjudizien:
- RGZ 101, 47 (Pflicht zur Rücksichtnahme auf Vertragspartner)
- BGH, WM 1968, 1299; WM 1973, 1272 (Leistungstreuepflicht bei Grundstücksgeschäften)
- BGHZ 209, 329 (Unterlassungspflichten zur Vertragszweckerreichung)