vorgehend OLG Stuttgart, 27.03.1985 - 3 U 127/84 -; LG Heilbronn, 13.04.1984 - 5 O 2015/83 Au -
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass eine formlose Vereinbarung zwischen Makler und Kunden über ein Entgelt für den Fall des Nichtzustandekommens des Hauptvertrages (z. B. Immobilienkauf) der notariellen Beurkundung bedarf, wenn sie den Kunden in seiner Entschlussfreiheit so beeinträchtigt, dass er unter Verkaufs- oder Erwerbszwang gerät. Die bisherige Obergrenze von 10–15 % der vereinbarten Provision ist nicht schematisch anwendbar – bereits niedrigere Beträge können im Einzelfall (z. B. bei großen Objekten oder wirtschaftlicher Schwäche des Kunden) den Formzwang auslösen.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Makler verlangt von seinem Kunden (hier: Bauunternehmen) ein Bemühungsentgelt (Pauschalbetrag von 1 % des Gesamtaufwands für das Objekt, ca. 67.250 DM) für den Fall, dass der Immobilienverkauf nicht zustande kommt.
- Rechtsgrundlage: Maklervertrag mit Vereinbarung über eine Zusatzprovision für die Verkaufskonzeption.
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Die Vereinbarung ist formnichtig (§§ 313 Satz 1, 125 BGB), weil sie nicht notariell beurkundet wurde.
- Der Formzwang gilt auch für mittelbare Zwangslagen: Selbst wenn das Entgelt unter 15 % der Provision liegt, kann es den Kunden unangemessen unter Druck setzen (hier: 80.000 DM für ein wirtschaftlich schwaches Bauunternehmen).
- Ein Vorabzug von konkreten Aufwendungen (z. B. Prospektkosten) ist nicht zulässig, wenn keine gesonderte Erstattungsvereinbarung besteht.
c) Begründung des Gerichts:
Schutzzweck des § 313 BGB:
- Der Formzwang soll sicherstellen, dass Immobilienkäufer/-verkäufer frei und sachkundig entscheiden können.
- Vereinbarungen, die mittelbaren Zwang ausüben (z. B. hohe Vertragsstrafen oder Bemühungsentgelte), unterfallen ebenfalls dem Formzwang.
Grenzen für formfreie Bemühungsentgelte:
- Regelgrenze: 10–15 % der Provision (aus früherer Rechtsprechung).
- Einzelfallabhängig: Schon niedrigere Beträge können den Formzwang auslösen, wenn sie den Kunden wirtschaftlich überfordern (hier: 80.000 DM für ein schwaches Bauunternehmen).
- Entscheidend sind Umstände auf Kundenseite (z. B. finanzielle Abhängigkeit), nicht auf Maklerseite (z. B. zusätzliche Leistungen wie Verkaufskonzeption).
Keine Trennung von Maklervertrag und Werkvertrag:
- Der Vertrag wurde als einheitliches Rechtsgeschäft ausgelegt (Maklerauftrag + Verkaufskonzeption), daher erstreckt sich der Formzwang auf den gesamten Vertrag.
Kein Ausschluss der Formnichtigkeit nach § 242 BGB:
- Der Kunde kann sich auf die Formnichtigkeit berufen, da keine besonderen Umstände (z. B. treuwidriges Verhalten) vorliegen.
Kernaussage: Maklerverträge über Bemühungsentgelte für gescheiterte Immobiliengeschäfte unterliegen dem notariellen Formzwang, sobald sie den Kunden in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigen – selbst bei Beträgen unter 15 % der Provision. Die Grenze ist flexibel und hängt vom Einzelfall ab.