vorgehend OLG Frankfurt/Main, 03.07.1978, 18. ZS; LG Frankfurt/Main
zu der Entscheidung vgl. die Besprechung von K. Schmidt, JuS 80, 830
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass eine formlose Vereinbarung zwischen einem Immobilienmakler und seinem Auftraggeber, wonach dieser bei Nichtzustandekommen des Grundstückskaufs eine hohe "Pauschale" als Unkostenersatz und Vergütung für erfolglose Bemühungen zahlen soll, unwirksam ist, wenn sie als verdecktes Vertragsstrafeversprechen einen unangemessenen Druck auf den Käufer ausübt. Die Vereinbarung bedarf dann der notariellen Beurkundung (§§ 313, 344 BGB). Ein formlos wirksamer Anspruch des Maklers beschränkt sich auf den Ersatz tatsächlicher Aufwendungen oder eine angemessene, deutlich unter der Provision liegende Vergütung (max. 10–15 % der Provision).
Zusammenfassung der Entscheidung im Detail:
a) Wer will was von wem woraus?
- Makler (Kläger) verlangt von seinem Auftraggeber (Beklagter, potenzieller Grundstückskäufer) eine Pauschale von 3.600 DM + MwSt. (30 % der bei Kauf fälligen Provision von 12.000 DM) für den Fall, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommt.
- Der Makler stützt seinen Anspruch auf eine formlose Vereinbarung, die als Ausgleich für seine Aufwendungen und erfolglosen Bemühungen dienen soll.
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Die Vereinbarung ist unwirksam, weil sie materiell eine Vertragsstrafe darstellt und nicht notariell beurkundet wurde (§§ 313, 344 BGB).
- Der Makler kann keine Pauschale von 30 % der Provision verlangen, da dies einen unangemessenen Druck auf den Käufer ausübt, den Kaufvertrag abzuschließen.
- Formlos zulässig ist nur:
- Der Ersatz tatsächlicher Aufwendungen (z. B. Mitarbeiterkosten) oder
- Eine angemessene Vergütung für erfolglose Bemühungen, die deutlich unter der Provision liegt (max. 10–15 % der Provision).
c) Begründung des Gerichts:
Vertragsstrafecharakter:
- Die Pauschale von 3.600 DM übersteigt die tatsächlichen Aufwendungen des Maklers (1.332 DM) deutlich. Der Mehrbetrag (2.268 DM) stellt ein Entgelt für die Bemühungen dar (ca. 19–20 % der Provision).
- Eine solche Vereinbarung wirkt wie eine Vertragsstrafe, die den Käufer indirekt zum Kauf zwingen soll – dies ist nach § 344 BGB unwirksam, wenn der Hauptvertrag (Grundstückskauf) beurkundungspflichtig ist (§ 313 BGB).
Fehlende Beurkundung:
- Da die Vereinbarung nicht notariell beurkundet wurde, ist sie nach § 125 BGB nichtig. Eine Herabsetzung der Pauschale auf ein "tragbares Maß" ist nicht möglich.
Angemessenheitsgrenze:
- Ein formloser Anspruch auf Aufwendungsersatz oder eine geringe Vergütung (z. B. 10 % der Provision) ist zulässig, wenn kein Druck ausgeübt wird.
- Hier liegt die Pauschale mit ~20 % der Provision jedoch über der zulässigen Grenze (10–15 %), sodass die Vereinbarung unwirksam ist.
Beweislast des Maklers:
- Der Makler muss konkret darlegen, dass die Pauschale tatsächlichen Aufwendungen entspricht. Allgemeine Behauptungen (z. B. "30 % der Provision als Unkostensatz") reichen nicht aus.
- Der Tatrichter darf 10 % der Provision als allgemeinen Unkostensatz zugrunde legen, wenn der Makler keine höhere Quote beweist.
Rechtliche Einordnung:
- § 313 BGB (Beurkundungspflicht für Grundstückskaufverträge) erfasst auch Nebenvereinbarungen, die den Käufer zum Abschluss drängen.
- § 344 BGB erstreckt die Unwirksamkeit auf Vertragsstrafen, die ein beurkundungspflichtiges Geschäft sichern sollen.
- § 652 BGB (Maklerrecht) erlaubt nur erfolgsabhängige Provisionen – Aufwendungsersatz ist nur in engen Grenzen möglich.