Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass eine Reservierungsvereinbarung zwischen einem Makler und einem Kaufinteressenten nicht beurkundungspflichtig ist, wenn sie keinen unangemessenen Druck auf den Eigentümer ausübt. Die Vereinbarung ist nur dann formbedürftig, wenn sie den Kaufinteressenten zum Erwerb drängt (z. B. durch hohe Gebühren). Sittenwidrigkeit liegt vor, wenn die Reservierung unbefristet ist und der Makler seine Pflichten gegenüber dem Verkäufer verletzen würde oder wenn der Kaufpreis unangemessen niedrig ist.

a) Wer will was von wem woraus?

• Beteiligte: Makler (Kläger) und Kaufinteressent (Beklagter).
• Anliegen: Der Makler hat mit dem Interessenten eine Reservierungsvereinbarung geschlossen, die diesem das Grundstück für eine bestimmte Zeit exklusiv reserviert. Der Makler verlangt die Einhaltung dieser Vereinbarung (ggf. Zahlung einer Reservierungsgebühr).
• Rechtsgrundlage: Vertragliche Absprachen (Maklervertrag, Reservierungsvereinbarung), §§ 313, 652 BGB, § 9 AGBG (heute § 307 BGB), § 138 BGB (Sittenwidrigkeit).

b) Was hat das Gericht entschieden?

1. Keine Beurkundungspflicht nach § 313 BGB:

   • Die Reservierungsvereinbarung ist nicht beurkundungsbedürftig, wenn sie keinen Druck auf den Eigentümer ausübt (z. B. weil der Makler im eigenen Namen handelt und die Gebühr an ihn fließt).
   • Sie ist nur dann formpflichtig, wenn sie den Kaufinteressenten zum Erwerb drängt (z. B. durch hohe Gebühren über 10 % der Provision).

2. Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB):

   • Eine unbefristete Reservierungsvereinbarung ist sittenwidrig, wenn der Makler (als Verkaufsbevollmächtigter) damit seine Pflichten gegenüber dem Verkäufer verletzt (z. B. durch Blockade des Objekts ohne bindende Kaufverpflichtung des Interessenten).
   • Eine befristete Reservierung kann sittenwidrig sein, wenn der Kaufpreis unangemessen niedrig ist (hier: Verkehrswert 400.000 DM, vereinbarter Preis 320.000 DM) und beide Parteien dies bewusst ausnutzen.

3. AGB-Kontrolle (§ 9 AGBG / § 307 BGB):

   • Reservierungsgebühren in AGB sind unwirksam, wenn sie erfolgsunabhängig sind (da Maklerprovision nach § 652 BGB nur bei Zustandekommen des Hauptvertrags fällig wird).
   • Die räumliche Trennung der Reservierungsvereinbarung vom Maklervertrag reicht nicht aus, um die AGB-Kontrolle zu umgehen.

c) Begründung des Gerichts:

1. Kein Druck auf den Eigentümer:

   • Der Makler handelt im eigenen Namen (Reservierungsgebühr fließt an ihn), daher trifft der Druck nicht den Verkäufer, sondern nur den Makler.
   • Selbst bei Bevollmächtigung kann der Eigentümer die Vollmacht widerrufen oder das Objekt selbst verkaufen.

2. Formfreiheit bei negativer Verpflichtung:

   • Die Reservierung verpflichtet den Makler nur negativ (kein Angebot an Dritte), nicht zur Eigentumsverschaffung. Dies entspricht einem schuldrechtlichen Veräußerungsverbot, das formfrei möglich ist.

3. Grenze: Unangemessener Druck auf den Käufer:

   • Eine Reservierungsgebühr von 1.000 DM (bei 3,39 % Provision = 10.848 DM) liegt unter 10 % und übt keinen unangemessenen Druck aus.
   • Höhere Gebühren könnten jedoch eine Beurkundungspflicht auslösen (Verweis auf frühere Urteile).

4. Sittenwidrigkeit bei Missbrauch:

   • Unbefristete Reservierung: Der Makler nutzt seine Machtstellung aus, um sich Sondervorteile zu Lasten des Verkäufers zu verschaffen (z. B. Blockade ohne Kaufverpflichtung).
   • Unangemessener Kaufpreis: Wenn der Interessent und Makler bewusst einen deutlich unter Wert liegenden Preis vereinbaren, kann dies sittenwidrig sein.

5. AGB-Recht:

   • Erfolgsunabhängige Provisionen widersprechen dem Leitbild des § 652 BGB (Maklerlohn nur bei Erfolg).
   • Selbst wenn die Gebühr niedrig ist, kann die Klausel in AGB unwirksam sein.

Zusammenfassung der Kernpunkte:

• Reservierungsvereinbarungen sind grundsätzlich formfrei, es sei denn, sie üben Druck auf den Käufer aus (dann § 313 BGB).
• Unbefristete Reservierungen durch Makler können sittenwidrig sein (§ 138 BGB).
• AGB-Klauseln mit erfolgsunabhängigen Gebühren sind oft unwirksam (§ 9 AGBG).