Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet über einen Streit zwischen zwei Immobilienmaklern (Verkäufermakler vs. Käufermakler) im Rahmen eines Gemeinschaftsgeschäfts. Kernpunkt ist die vertragliche Pflicht des Käufermaklers, mit seinem Kunden eine Provision von 3 % (statt tatsächlich vereinbarter 1 %) zu vereinbaren, um die vereinbarte Teilung der Gesamtprovision (50/50) zu ermöglichen. Das Gericht bestätigt, dass der Käufermakler schadensersatzpflichtig ist, wenn er diese Absprache bricht, und stellt klar, dass Verbandsregeln (z. B. RDM/VDM) nur bei ausdrücklicher oder stillschweigender Vereinbarung gelten.

Zusammenfassung der Entscheidung:

a) Wer will was von wem woraus?

• Kläger (Verkäufermakler) verlangt von Beklagtem (Käufermakler) Schadensersatz wegen Vertragsverletzung im Rahmen eines Gemeinschaftsgeschäfts.
• Grundlage: Die Makler hatten vereinbart, dass der Käufermakler mit seinem Kunden eine Provision von 3 % (zzgl. MwSt.) vereinbart, während der Verkäufermakler 1 % vom Verkäufer erhält. Die Gesamtprovision (4 %) sollte hälftig geteilt werden.
• Problem: Der Käufermakler vereinbarte mit seinem Kunden nur 1 % Provision (statt 3 %), wodurch die Teilung der Gesamtprovision scheiterte. Der Verkäufermakler sieht darin eine Pflichtverletzung.

b) Was hat das Gericht entschieden?

1. Vertragsverletzung des Käufermaklers:

   • Der Käufermakler handelte vertragswidrig, indem er die Provision mit dem Käufer ohne Zustimmung des Verkäufermaklers von 3 % auf 1 % reduzierte.
   • Dies stellt einen Schaden für den Verkäufermakler dar, wenn dieser andere Kunden gehabt hätte, die die volle Provision gezahlt hätten.

2. Keine automatische Geltung von Verbandsregeln:

   • Die Geschäftsgebräuche der Maklerverbände RDM/VDM gelten nicht automatisch, sondern nur, wenn sie ausdrücklich oder stillschweigend in den Vertrag einbezogen wurden.
   • Verbände haben keine Rechtssetzungsgewalt über ihre Mitglieder.

3. Pflichten des Käufermaklers:

   • Er muss Vorsichtsmaßnahmen treffen, um die vereinbarte Provision (3 %) durchzusetzen, z. B.:
   • Keine Objektinformationen vor Abschluss des Maklervertrags preisgeben.
   • Den Verkäufermakler sofort informieren, wenn der Käufer nur eine geringere Provision zahlen will.
   • Unterlässt er dies, haftet er für den entgangenen Gewinn des Verkäufermaklers.

4. Schadensersatzanspruch:

   • Der Verkäufermakler kann Schadensersatz verlangen, wenn er nachweisen kann, dass er bei korrekter Information andere Käufer mit voller Provision gefunden hätte.
   • Die Beweislast liegt beim Käufermakler, wenn er bestreitet, dass ein Schaden entstanden ist.

c) Begründung des Gerichts:

• Vertragsauslegung: Die Abreden zwischen Maklern sind einzelfallbezogen auszulegen. Allgemeine Grundsätze lassen sich nicht aufstellen.
• Provisionsvereinbarung: Die Makler hatten eine klare Absprache über die Provision (3 % beim Käufer, 1 % beim Verkäufer, hälftige Teilung). Abweichungen davon sind vertragswidrig.
• Sorgfaltspflicht: Der Käufermakler hätte die Provision vor der Weitergabe von Objektinformationen klären müssen. Durch die vorzeitige Übersendung des Exposés ermöglichte er dem Käufer, die Provision zu drücken.
• Schadensberechnung: Der Schaden des Verkäufermaklers liegt im entgangenen Anteil an der Käuferprovision. Ob dieser tatsächlich entstanden ist, muss das Berufungsgericht nach § 287 ZPO (Schätzung) prüfen.

Relevante Rechtsgrundlagen:

• § 653 Abs. 2 BGB (ortsübliche Provision bei fehlender Vereinbarung – hier nicht anwendbar, da Provision vertraglich festgelegt war).
• § 287 ZPO (Schadensschätzung durch das Gericht).
• § 326 BGB (Verzug mit Ablehnungsandrohung als Voraussetzung für Geldforderung).
• § 154 Abs. 1 BGB (offener Dissens bei Provisionshöhe).