vorgehend OLG München, 25.19.2022 - 9 U 1628/22 -; LG München I, 22.02.2022 - 3 O 15005/21 -
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Makler bei einer Doppeltätigkeit nach § 656c BGB gegenüber seinen Kunden umfassende Auskunftspflichten hat, insbesondere über die vereinbarte Provision mit der anderen Partei. Der Kunde kann sogar Vorlage des anderen Maklervertrags verlangen (§ 810 BGB). Hält der Kunde einen solchen Vorlageanspruch als Einrede entgegen, führt dies nicht zu einer Zug-um-Zug-Verurteilung, sondern zur Abweisung der Provisionsklage.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Makler verlangt von seinem Kunden (z. B. dem Käufer einer Immobilie) die Zahlung einer Maklerprovision aus einem Maklervertrag. Der Kunde wehrt sich und verlangt stattdessen die Vorlage des Maklervertrags, den der Makler mit der anderen Partei (z. B. dem Verkäufer) geschlossen hat, um die Berechtigung der Provision zu prüfen. Der Anspruch auf Vorlage stützt sich auf § 810 BGB (Einsichtnahme in Urkunden).
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH bestätigt, dass der Makler bei einer Doppeltätigkeit (Tätigkeit für beide Parteien) nach § 656c BGB gegenüber jedem Kunden auskunftspflichtig ist – insbesondere über die Höhe der mit der anderen Partei vereinbarten Provision. Der Kunde kann gemäß § 810 BGB die Vorlage des anderen Maklervertrags verlangen. Wird dieser Vorlageanspruch als Einrede gegen die Provisionsklage geltend gemacht, führt dies nicht zu einer Verurteilung des Kunden zur Zahlung „Zug um Zug“ (§ 274 BGB), sondern zur Abweisung der Klage. Der Grund: Der Vorlageanspruch dient der Überprüfung des Provisionsanspruchs und ist damit untrennbar mit diesem verbunden.
c) Begründung des Gerichts:
- § 656c BGB erlaubt es Maklern, mit beiden Parteien eines Hauptvertrags (z. B. Käufer und Verkäufer) je eine Hälfte der Gesamtprovision zu vereinbaren („sukzessive Doppelbeauftragung“).
- Aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) folgt eine Auskunftspflicht des Maklers über alle Umstände, die für den Provisionsanspruch relevant sind – insbesondere die Vereinbarung mit der anderen Partei.
- Der Kunde hat ein Recht auf Vorlage des anderen Maklervertrags (§ 810 BGB), um die Berechtigung der Provision zu prüfen.
- Da der Vorlageanspruch direkt der Überprüfung des Provisionsanspruchs dient, ist eine Zug-um-Zug-Verurteilung (§ 274 BGB) nicht sachgerecht. Stattdessen wird die Klage abgewiesen, solange der Makler die Vorlage verweigert.