vorhergehend LG München I, 22.07.2025 - 13 S 235/25 -; AG München, 05.12.2024 - 211 C 17142/24 -;
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Grundstückseigentümer gegen einen Immobilienmakler keine Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 678, 681 BGB) geltend machen kann, wenn der Makler von einem Mieter mit der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter beauftragt wurde. Allerdings kann dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB zustehen, wenn der Makler die Immobilie mit Innenraumfotos öffentlich vermarktet. Bei berechtigter Abmahnung kann der Eigentümer zudem Ersatz der Rechtsanwaltskosten nach §§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB verlangen.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Kläger: Grundstückseigentümer
- Beklagter: Immobilienmakler
- Ansprüche:
- Unterlassungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 681 Satz 1 BGB) sowie Schadensersatz (§ 678 BGB) – abgelehnt.
- Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB (bei Nutzung von Innenraumfotos für die Vermarktung) – bejaht.
- Ersatz von Rechtsanwaltskosten für die Abmahnung (§§ 677, 683 Satz 1, 670 BGB) – bejaht, wenn die Abmahnung berechtigt und der Makler zur außergerichtlichen Klärung aufgefordert wurde.
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Keine Ansprüche aus GoA (§§ 677, 678, 681 BGB): Der Eigentümer kann keine Unterlassungs- oder Schadensersatzansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag geltend machen, wenn der Makler im Auftrag des Mieters (nicht des Eigentümers) tätig wurde (z. B. Suche nach Unter-/Nachmietern).
- Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB: Der Eigentümer kann die öffentliche Vermarktung mit Innenraumfotos verbieten, da dies sein Eigentumsrecht (Hausrecht) verletzt (Fortführung der ständigen Rechtsprechung).
- Ersatz von Abmahnkosten: Bei berechtigter Abmahnung mit Möglichkeit zur außergerichtlichen Klärung kann der Eigentümer die notwendigen Rechtsanwaltskosten vom Makler erstattet verlangen.
c) Begründung des Gerichts:
- GoA-Ansprüche scheitern am fehlenden Fremdgeschäftsführungswillen: Der Makler handelt im Interesse des Mieters, nicht des Eigentümers. Eine "Geschäftsführung" für den Eigentümer liegt daher nicht vor.
- § 1004 Abs. 1 BGB greift bei Eigentumsverletzung: Die Nutzung von Innenraumfotos ohne Zustimmung des Eigentümers stellt einen Eingriff in dessen Hausrecht dar (vgl. BGH-Rechtsprechung seit 1974).
- Kostenerstattung nach GoA-Grundsätzen: Die Abmahnung dient der Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs. Da der Makler durch sein Handeln eine fremde Angelegenheit (Schutz des Eigentums) berührt, sind die Kosten als Aufwendungen nach § 670 BGB erstattungsfähig, wenn die Abmahnung erforderlich und angemessen war.
Relevante Rechtsgrundlagen:
- §§ 677, 678, 681, 683, 670 BGB (Geschäftsführung ohne Auftrag)
- § 1004 Abs. 1 BGB (Unterlassungsanspruch bei Eigentumsstörungen)