Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Frankfurt am Main entscheidet, dass eine Individualvereinbarung im Maklervertrag, die das Entstehen des Maklerlohns erst mit der vollständigen Durchführung des Hauptvertrages (hier: Bauabnahme und Mietzahlungen) verknüpft, zulässig ist. Das Gericht bestätigt, dass die Parteien den Provisionsanspruch abweichend von § 652 Abs. 1 BGB (der nur das Zustandekommen des Hauptvertrages verlangt) an weitere Bedingungen knüpfen können. Im konkreten Fall scheitert der Makleranspruch, weil der Auftraggeber die Vertragsaufhebung nicht treuwidrig herbeigeführt hat, sondern der Bauträger seine Pflichten nicht erfüllte.

Zusammenfassung der Entscheidung:

a) Wer will was von wem woraus?

• Makler verlangt von seinem Auftraggeber (Investor) die Zahlung der Maklerprovision aus einem Maklervertrag.
• Der Makler stützt seinen Anspruch darauf, dass er den Abschluss von Grundstückskaufverträgen (Hauptverträge) für Bauprojekte (Verbrauchermärkte) vermittelt hat.
• Der Auftraggeber weigert sich zu zahlen, weil die Provision nach der Vereinbarung erst mit der Realisierung der Bauprojekte (Bauabnahme + Mietzahlungen) fällig sein sollte – was nicht eintrat, da die Hauptverträge später einvernehmlich aufgehoben wurden.

b) Was hat das Gericht entschieden?

• Das OLG bestätigt, dass die Individualvereinbarung im Maklervertrag, die das Entstehen (nicht nur die Fälligkeit!) der Provision an die vollständige Durchführung des Hauptvertrages knüpft, wirksam ist.
• Im konkreten Fall besteht kein Provisionsanspruch, weil:
• Die Hauptverträge nicht realisiert wurden (Bauabnahme und Mietzahlungen unterblieben).
• Der Auftraggeber hat den Eintritt der Bedingung nicht treuwidrig vereitelt (§ 162 Abs. 1 BGB), da die Bauträger (seine Vertragspartner) die Leistungserbringung verweigerten – u.a. wegen wirtschaftlicher Probleme durch die Corona-Pandemie und vorheriger Mängel bei anderen Projekten.
• Die einvernehmliche Aufhebung der Verträge durch den Auftraggeber war nicht treuwidrig, da er sich um die Vertragserfüllung bemüht hatte und die Bauträger die Fälligkeitsvoraussetzungen nicht herbeiführten.

c) Begründung des Gerichts:

1. Zulässigkeit der abweichenden Vereinbarung:

   • § 652 Abs. 1 BGB sieht vor, dass die Provision mit Abschluss des Hauptvertrages verdient ist. Die Parteien können jedoch individuell abweichende Bedingungen vereinbaren (z. B. Realisierung des Projekts).
   • Die Auslegung der Klausel ergibt, dass hier das Entstehen (nicht nur die Fälligkeit) der Provision an die Bauabnahme und Mietzahlungen geknüpft war.
   • Wortlaut: Die Parteien trennten ausdrücklich zwischen "verdient" (Entstehung) und "fällig" (Zahlbarkeit).
   • Wirtschaftlicher Sinn: Bei noch nicht errichteten Objekten ist es nachvollziehbar, die Provision erst bei erfolgreicher Realisierung fällig werden zu lassen, um das Risiko eines Scheiterns des Projekts zu vermeiden.

2. Keine unangemessene Benachteiligung (§ 307 BGB):

   • Die Klausel ist klar und transparent formuliert und steht im Einklang mit dem dispositiven Recht (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB).
   • Eine ähnliche Wirkung hätte auch durch eine aufschiebende Bedingung im Hauptvertrag (z. B. Baugenehmigung) erreicht werden können – ohne dass der Makler Einfluss darauf hätte.

3. Keine Treuwidrigkeit (§ 162 Abs. 1 BGB):

   • Der Auftraggeber hat die Bedingung nicht wider Treu und Glauben verhindert.
   • Die Bauträger (nicht der Auftraggeber) waren für das Scheitern verantwortlich:
   • Sie erfüllten ihre vertraglichen Pflichten nicht (z. B. mangelhafte Bauausführung, Verzögerungen).
   • Die Marktlage (Corona-Pandemie) und wirtschaftliche Probleme lagen in ihrer Sphäre.
   • Der Auftraggeber hatte sich bemüht, die Verträge zu erfüllen, und konnte die Aufhebung nicht ablehnen, ohne selbst Nachteile zu erleiden.

Relevante Rechtsgrundlagen:

• § 652 BGB (Maklerlohn)
• § 162 Abs. 1 BGB (Treuwidrige Vereitelung einer Bedingung)
• § 307 BGB (Inhaltskontrolle von AGB – hier nicht anwendbar, da Individualvereinbarung)