vorhergehend LG Potsdam, 12.06.2015 - 1 O 177/21 -;
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Brandenburg entscheidet, dass ein Maklervertrag auch durch konkludentes Handeln zustande kommen kann, wenn der Kunde nach Erhalt des Exposés mit Kenntnis der Provisionspflicht Maklerleistungen (z. B. Informationsanfragen oder Besichtigungstermine) in Anspruch nimmt. Allerdings scheidet ein Provisionsanspruch aus, wenn zwischen Makler und Verkäufer eine echte institutionelle Verflechtung besteht (z. B. durch personelle oder kapitalmäßige Verknüpfung), da dann das für Maklerverträge typische Dreiecksverhältnis fehlt. Eine Provision kann nur ausnahmsweise geschuldet sein, wenn der Kunde die Verflechtung kennt und gleichwohl ein selbständiges Provisionsversprechen abgibt.
a) Wer will was von wem woraus?
- Makler (Kläger) verlangt von einem Käufer (Beklagter) die Zahlung einer Käuferprovision (7,14 % brutto) aus einem konkludent geschlossenen Maklervertrag.
- Der Käufer wendet ein, der Makler sei mit dem Verkäufer institutionell verflochten, daher liege kein wirksamer Maklervertrag vor.
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Ein Maklervertrag kann durch konkludentes Handeln (z. B. Inanspruchnahme von Maklerleistungen nach Exposé-Erhalt) zustande kommen.
- ABER: Besteht eine echte Verflechtung zwischen Makler und Verkäufer (z. B. durch beherrschenden Einfluss oder personelle Identität), entfällt der Provisionsanspruch, weil das für Maklerverträge notwendige Dreiecksverhältnis (Makler als neutraler Vermittler) fehlt.
- Ausnahme: Eine Provision kann gleichwohl geschuldet sein, wenn der Käufer die Verflechtung kannte und ausdrücklich oder durch selbständiges Versprechen (z. B. im Kaufvertrag) eine Provisionspflicht vereinbart hat.
c) Begründung des Gerichts:
Konkludenter Vertragsschluss:
- Die Übersendung des Exposés mit Provisionshinweis stellt ein Angebot zum Maklervertrag dar.
- Die Inanspruchnahme von Maklerleistungen (z. B. Besichtigungstermin) gilt als Annahme dieses Angebots (§§ 145 ff. BGB).
Ausschluss bei echter Verflechtung:
- Der Maklervertrag setzt voraus, dass der Makler unabhängig zwischen Käufer und Verkäufer vermittelt (Dreipersonenverhältnis).
- Bei echter Verflechtung (z. B. Makler ist Gesellschafter des Verkäufers oder wird von diesem beherrscht) kann der Makler keinen eigenen Willen bilden – er handelt dann nur als Vertriebsorgan des Verkäufers.
- Dies widerspricht dem Leitbild des Maklervertrags (§ 652 BGB), da der Makler keine neuen Vertragschancen schafft, sondern lediglich eigene Interessen vertritt.
Ausnahme: Selbständiges Provisionsversprechen:
- Kennt der Käufer die Verflechtung und stimmt er bewusst einer Provision zu (z. B. durch Vertrag zugunsten Dritter, § 328 BGB), kann ein Anspruch bestehen.
- Der Makler trägt hierfür die Beweislast.
Relevante Rechtsgrundlagen:
- § 652 BGB (Maklerlohn)
- § 328 BGB (Vertrag zugunsten Dritter)
- BGH-Rechtsprechung zur Verflechtung (u. a. BGH, 24.01.2019 – I ZR 160/17).