vorgehend LG Landshut, 13.10.1969;
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass ein Makler mit Alleinauftrag zur Immobilienvermittlung eine Treuepflicht (§ 266 StGB) gegenüber seinem Auftraggeber hat, die er durch eine Mehrerlösvereinbarung mit dem Verkäufer verletzt, wenn diese zu einem erhöhten Kaufpreis führt. Ein gewöhnlicher Maklervertrag begründet hingegen keine solche Pflicht.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Kläger/Anklage: Die Staatsanwaltschaft wirft dem Makler Untreue (§ 266 StGB) vor, weil er als Alleinauftrags-Makler für den Käufer eine Mehrerlösvereinbarung mit dem Verkäufer traf, die den Kaufpreis künstlich erhöhte.
- Beklagter/Beschuldigter: Der Makler beruft sich darauf, dass eine solche Vereinbarung (wie bei gewöhnlichen Maklerverträgen) zulässig sei.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH bestätigt, dass der Makler untreuepflichtig handelte:
- Ein Alleinauftrag (mit langer Bindung, Exklusivität und Provisionsgarantie) begründet eine Treuepflicht des Maklers gegenüber dem Auftraggeber.
- Die Mehrerlösvereinbarung mit dem Verkäufer verstößt gegen diese Pflicht, da sie den Kaufpreis zum Nachteil des Käufers erhöht.
- Ein gewöhnlicher Maklervertrag (ohne Alleinauftrag) begründet keine solche Treuepflicht.
c) Begründung des Gerichts:
Alleinauftrag als Vertrauensverhältnis:
- Der Auftraggeber ist durch den Alleinauftrag (z. B. 1 Jahr Bindung, kein Widerruf, Exklusivität) stark eingeschränkt und verlässt sich darauf, dass der Makler ausschließlich seine Interessen (z. B. günstiger Preis) vertritt.
- Der Makler wird zum "Vertrauensmakler" mit Pflicht zur intensiven Wahrnehmung der Vermögensinteressen des Auftraggebers (BGH, NJW 64, 1467; NJW 66, 1406).
Verstoß durch Mehrerlösvereinbarung:
- Die Vereinbarung mit dem Verkäufer (z. B. Aufschlag auf den Kaufpreis als Provision) führt zu einem höheren Kaufpreis für den Auftraggeber – ein klarer Vermögensnachteil.
- Der Makler handelt treuwidrig, da er nicht für den besten Preis kämpft, sondern eigene Vorteile (Provision) über die Interessen des Käufers stellt.
Abgrenzung zum gewöhnlichen Makler:
- Bei einem Nachweismakler (ohne Alleinauftrag) fehlt die enge Bindung und Vertrauensstellung – hier sind Mehrerlösvereinbarungen zulässig (BGH, NJW 70, IV ZR 1162/68).
Relevante Rechtsgrundlagen:
- § 266 StGB (Untreue)
- § 242 BGB (Treu und Glauben)
- Bezug auf frühere BGH-Urteile (z. B. NJW 64, 1467; NJW 66, 1406).