nrk.; vorgehend LG Gießen, 06.03.2025 - 9 O 279/23 -; nachgehend BGH, 02.07.2026 - I ZR 249/25 -;
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Frankfurt/Main entscheidet, dass der Erwerb oder die Vermakelung eines Baugrundstücks nicht unter die Sonderregelungen der §§ 656a, 656c BGB fällt. Zudem klärt es, unter welchen Umständen ein Maklervertrag im Fernabsatz mit Eheleuten wirksam zustande kommt und wann ein Provisionsanspruch des Maklers besteht – insbesondere durch ausdrückliches Provisionsverlangen oder schlüssiges Verhalten.
a) Wer will was von wem woraus?
- Makler begehren von Kaufinteressenten (Eheleuten als Verbraucher) die Zahlung einer Provision aus einem angeblich geschlossenen Maklervertrag (§ 652 BGB).
- Streitig ist, ob ein wirksamer Maklervertrag zustande kam und ob die Maklerleistung (Nachweis oder Vermittlung) erbracht wurde.
b) Was hat das Gericht entschieden?
Anwendungsbereich der §§ 656a, 656c BGB:
- Die Regelungen gelten nicht für den Erwerb oder die Vermakelung von Baugrundstücken (nur für Wohnimmobilien oder gewerbliche Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen).
Vertragsschluss im Fernabsatz:
- Eine Widerrufsbelehrung kann wirksam über einen gemeinsamen E-Mail-Account an Eheleute übermittelt werden, wenn beide Kenntnis nehmen und Mitbesitz begründen können.
Zustandekommen des Maklervertrags:
- Internet- oder Zeitungsanzeigen des Maklers sind nur eine invitatio ad offerendum (Aufforderung zur Angebotsabgabe) – kein Vertragsangebot.
- Ein stillschweigender Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten ist nur bei strengen Anforderungen möglich.
- Ein ausdrückliches Provisionsverlangen des Maklers ist das geeignete Mittel, um klarzustellen, dass er für den Käufer tätig wird (und nicht für den Verkäufer).
- Ausnahme: Weist der Makler in der Anzeige eindeutig auf die Provisionspflicht hin, kann die Kontaktaufnahme des Interessenten als Angebot zum Maklervertrag gewertet werden.
Maklerleistung:
- Ein hinreichender Nachweis (§ 652 Abs. 1 BGB) – z. B. Benennung des Verkäufers und Grundstücks – genügt für den Provisionsanspruch, auch wenn keine Vermittlung erfolgt.
c) Begründung des Gerichts:
- §§ 656a, 656c BGB sind auf Baugrundstücke nicht anwendbar, da diese nicht dem Schutzzweck der Normen (Wohnraumkauf) unterfallen.
- Fernabsatzrecht: Die Widerrufsbelehrung muss beiden Eheleuten zugänglich sein – dies ist bei gemeinsamer E-Mail-Nutzung möglich.
- Vertragsschluss: Makleranzeigen sind kein Angebot, sondern Werbung. Ein Vertrag entsteht erst durch Angebot und Annahme (z. B. durch ausdrückliche Provisionsvereinbarung oder schlüssiges Verhalten bei klarer Provisionshinweise).
- Provisionsanspruch: Der Makler muss eindeutig als Vertreter des Käufers auftreten, um Missverständnisse zu vermeiden. Ein Nachweis (ohne Vermittlung) kann ausreichen, wenn er den Vertragsschluss ermöglicht.