Fazit/Kurzzusammenfassung:
Der BGH entscheidet, dass ein Generalunternehmer den Auftraggeber im Rahmen vorvertraglicher Verhandlungen über eine mit dem zukünftigen Baubetreuer getroffene Provisionsabsprache aufklären muss. Unterlässt er dies, kann der Auftraggeber den Mehrpreis als Schaden geltend machen. Die Aufklärungspflicht besteht, weil die Provisionszusage die Unvoreingenommenheit des Baubetreuers gefährdet und damit den Vertragszweck vereiteln kann.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus?
- Kläger (Auftraggeber) fordert von dem Beklagten (Generalunternehmer) Schadensersatz in Höhe des zu viel gezahlten Baupreises.
- Anspruchsgrundlage: Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflicht (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) wegen verschwiegener Provisionsabsprache mit dem Baubetreuer des Auftraggebers.
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Der Generalunternehmer hat den Auftraggeber über die Provisionsabsprache mit dem Baubetreuer aufklären müssen.
- Unterlässt er dies, kann der Auftraggeber den Mehrpreis (Differenz zum marktüblichen Preis) als Schaden ersetzen verlangen.
- Eine Provisionszusage an den Baubetreuer ist sittenwidrig (§ 138 BGB), wenn sie dessen Unvoreingenommenheit gefährdet und geheim gehalten werden soll.
c) Begründung des Gerichts:
Aufklärungspflicht bei Interessenkonflikt:
- Bei Vertragsverhandlungen besteht eine Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck vereiteln können (st. Rspr.).
- Der Baubetreuer steht in einem Treueverhältnis zum Auftraggeber (ähnlich wie ein steuerlicher Berater oder Sachwalter) und darf sich nicht von Dritten (hier: Generalunternehmer) durch Provisionsversprechen beeinflussen lassen.
Sittenwidrigkeit der Provisionsabrede:
- Eine Provision ist nichtig (§ 138 BGB), wenn der Generalunternehmer weiß oder billigend in Kauf nimmt, dass der Baubetreuer sie dem Auftraggeber verschweigt.
- Selbst wenn kein konkreter Treubruch vorliegt, reicht die Gefahr der Voreingenommenheit aus, um die Sittenwidrigkeit zu begründen.
Zumutbarkeit der Offenlegung:
- Der Generalunternehmer muss die Provisionsabrede offenlegen, da das Interesse des Auftraggebers an einer neutralen Baubetreuung überwiegt.
- Eine Geheimhaltung wäre unredlich, da sie den Eindruck erweckt, der Generalunternehmer wolle unzulässigen Einfluss auf den Baubetreuer nehmen.
Kernaussage:
Provisionsabsprachen mit Baubetreuern müssen offengelegt werden, wenn sie deren Neutralität gefährden. Andernfalls drohen Schadensersatzansprüche des Auftraggebers.