Vorinstanz KG, 12.01.1994 - 26 U 4726/92 -; LG Berlin, 01.07.1992 - 18 O 353/91 -
zu der Entscheidung vgl. auch OLG Koblenz, 23.01.1992
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Der BGH entscheidet, dass sich ein Verkäufer von vorvertraglichen Erklärungen seines Maklers distanzieren kann, wenn er dies vor der notariellen Beurkundung klar zum Ausdruck bringt. In diesem Fall haftet er nicht für ein Verschulden des Maklers nach § 278 BGB. Zudem klärt der BGH, dass Angaben zu Bau- und Finanzierungskosten einer Aufstockung keine Beschaffenheitsmerkmale oder zusicherungsfähige Eigenschaften der Kaufsache sind und daher nicht unter die Gewährleistungsvorschriften (§§ 459 ff. BGB) fallen, sondern nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zu beurteilen sind.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Ein Käufer verlangt von einem Verkäufer Schadensersatz wegen falscher Angaben, die ein von diesem eingeschalteter Makler während der Vertragsverhandlungen über die zu erwartenden Bau- und Finanzierungskosten einer geplanten Aufstockung des verkauften Gebäudes gemacht hat. Der Käufer stützt seinen Anspruch auf ein Verschulden bei Vertragsschluss und die Zurechnung des Maklerverhaltens nach § 278 BGB.
b) Was hat das Gericht entschieden? Der BGH entscheidet, dass der Verkäufer für die Fehlinformationen des Maklers nicht haftet, weil er sich vor der notariellen Beurkundung unmissverständlich von allen früheren Erklärungen des Maklers distanziert hat. Zudem stellt der BGH klar, dass Angaben zu Bau- und Finanzierungskosten keine Beschaffenheitsmerkmale oder zusicherungsfähige Eigenschaften der Kaufsache sind und daher nicht unter die Gewährleistungsvorschriften (§§ 459 ff. BGB) fallen. Stattdessen sind solche Angaben nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zu beurteilen.
c) Begründung des Gerichts:
Distanzierung des Verkäufers: Der Verkäufer hat bei der Beurkundung klar erklärt, dass nur seine eigenen Erklärungen im Notarprotokoll verbindlich seien und ihm die früheren Aussagen des Maklers unbekannt seien. Damit hat er sich wirksam von den Erklärungen des Maklers distanziert. Eine Zurechnung nach § 278 BGB scheidet aus, weil der Makler nicht mehr als sein Erfüllungsgehilfe angesehen werden kann. Der Käufer war durch diese Distanzierung gewarnt und hätte den Verkäufer um Aufklärung bitten können.
Keine Gewährleistungshaftung: Die Gewährleistungsvorschriften (§§ 459 ff. BGB) gelten nur für Fehler oder zusicherungsfähige Eigenschaften der Kaufsache. Bau- und Finanzierungskosten sind keine dauerhaften Eigenschaften oder Beschaffenheitsmerkmale, sondern einmalige, marktabhängige Aufwendungen. Daher fallen sie nicht unter die Gewährleistung, sondern sind nach den Regeln des culpa in contrahendo (Verschulden bei Vertragsschluss) zu beurteilen.
Zurechnung des Maklers: Grundsätzlich haftet eine Partei nicht für einen eingeschalteten Makler nach § 278 BGB. Eine Ausnahme gilt, wenn der Makler als Verhandlungsgehilfe oder Repräsentant des Auftraggebers auftritt (z. B. bei freier Hand, gemeinsamer Anschrift oder Vertretungsanschein). Im vorliegenden Fall hat sich der Verkäufer jedoch wirksam distanziert, sodass eine Zurechnung entfällt.