n.rkr.; Berufungsentscheidung OLG Stuttgart, 06.02.2019 - 3 U 146/18 -; Revisionsentscheidung BGH, 28.05.2020 - I ZR 40/19 - (VT)
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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das LG Stuttgart entscheidet, dass ein Makler Schadensersatz vom Verkäufer nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen kann, wenn dieser gegen einen wirksamen Alleinverkaufsauftrag verstößt – selbst wenn der Käufer bereits vor der Maklertätigkeit bekannt war. Die im Maklervertrag vereinbarte automatische Verlängerungsklausel (6 Monate + 3 Monate) ist rechtmäßig, da der Verkäufer jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Der Schadensersatz umfasst auch die Käuferprovision, wenn der Makler diese vereinbart hatte und der Käufer bereit war, sie zu zahlen.
a) Wer will was von wem woraus?
- Makler verlangt Schadensersatz vom Verkäufer aus § 280 Abs. 1 BGB (Pflichtverletzung im Maklervertrag).
- Grund: Der Verkäufer hat gegen einen Alleinverkaufsauftrag verstoßen, indem er die Immobilie ohne Einschaltung des Maklers an einen bereits bekannten Käufer verkauft hat.
b) Was hat das Gericht entschieden?
- Alleinauftragsverstoß: Der Makler hat Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Verkäufer den Alleinauftrag umging – selbst wenn der Käufer dem Verkäufer bereits vor der Maklertätigkeit bekannt war.
- Vertragsklausel: Die Befristung des Maklervertrags (6 Monate + automatische Verlängerung um 3 Monate) ist wirksam, da der Verkäufer jederzeit kündigen kann.
- Schadenshöhe: Der Schadensersatz umfasst sowohl die Verkäufer- als auch die Käuferprovision, wenn der Makler mit dem Käufer eine Provision vereinbart hatte und dieser bereit war, sie zu zahlen.
c) Begründung des Gerichts:
- Ursächlichkeit: Die Maklertätigkeit ist nicht ursächlich für den Kauf, wenn der Verkäufer den Käufer bereits kannte. Dennoch liegt ein Verstoß gegen den Alleinauftrag vor.
- Vertragsfreiheit: Die Verlängerungsklausel ist keine unangemessene Bindung, da der Verkäufer jederzeit kündigen kann (Abgrenzung zu BGH-Rechtsprechung).
- Schadensberechnung: Nach § 252 Satz 2 BGB reicht eine wahrscheinliche Gewinnchance aus. Da der Käufer im Internet nach Wohnungen suchte und auf Maklerangebote gestoßen wäre, ist anzunehmen, dass er die Provision gezahlt hätte.
- Doppelte Provision: Der Makler kann auch den Käuferanteil geltend machen, wenn dieser vertraglich vereinbart war.
Kernaussage: Der Verkäufer muss dem Makler Schadensersatz zahlen, wenn er den Alleinauftrag umgeht – selbst bei bereits bekanntem Käufer. Die Vertragsklauseln sind wirksam, und der Schaden umfasst beide Provisionen.