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Fazit/Kurzzusammenfassung: Das OLG Hamm entschied, dass ein Makler, der seinen Auftraggeber nicht über die Risiken einer doppelten Provisionspflicht bei bereits bestehendem Maklerauftrag aufklärt, seine vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt. Der Auftraggeber kann daher Schadensersatz in Form der Befreiung von der Provisionsverbindlichkeit verlangen.
Zusammenfassung der Entscheidung:
a) Wer will was von wem woraus? Der Auftraggeber (Kunde) verlangt von dem Makler Schadensersatz in Form der Befreiung von der Provisionszahlungspflicht. Grund ist die Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht (§ 241 Abs. 2 BGB, c.i.c. – culpa in contrahendo) durch den Makler. Der Auftraggeber hatte dem Makler mitgeteilt, dass bereits ein anderer Makler (ohne Erfolg) mit der Veräußerung des Objekts beauftragt war. Der Makler strich zwar den Passus über einen Alleinauftrag, klärte den Auftraggeber aber nicht über die Gefahr einer doppelten Provisionspflicht oder möglicher Schadensersatzansprüche des Erstmaklers auf.
b) Was hat das Gericht entschieden? Das OLG Hamm bestätigte, dass der Makler seine vorvertragliche Sorgfaltspflicht verletzt hat. Der Auftraggeber kann daher einen Schadensersatzanspruch geltend machen, der darauf gerichtet ist, von der Provisionsverbindlichkeit gegenüber dem Makler befreit zu werden.
c) Begründung des Gerichts:
Aufklärungspflicht des Maklers:
- Ein Makler muss als Fachmann alle Umstände offenlegen, die für die Entscheidung des Auftraggebers erheblich sind.
- Bei Kenntnis eines bereits bestehenden Maklervertrags muss er auf mögliche Nachteile (z. B. doppelte Provision, Schadensersatzansprüche des Erstmaklers) hinweisen.
- Die bloße Streichung des Alleinauftrags-Passus genügt nicht, da der Makler sich aktiv über den Inhalt des Erstauftrags erkundigen und den Auftraggeber konkret aufklären muss.
Erkennbarkeit der Risiken:
- Für einen Makler ist offensichtlich, dass ein weiterer Maklerauftrag für den Auftraggeber nachteilig sein kann (z. B. bei einem Alleinauftrag des Erstmaklers).
- Selbst wenn der Auftraggeber den Erstauftrag kennt, darf der Makler nicht unterstellen, dass dieser die rechtlichen Folgen (z. B. Courtagekollision) versteht – insbesondere bei Laien.
Rechtsfolge:
- Bei Verletzung der Aufklärungspflicht kann der Auftraggeber verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er den Vertrag nicht geschlossen (Vertrauensschaden).
- Im konkreten Fall bedeutet dies die Befreiung von der Provisionspflicht, da der Auftraggeber bei ordnungsgemäßer Aufklärung den Zweitmakler nicht oder nicht zu denselben Konditionen beauftragt hätte.
Relevante Rechtsgrundlagen:
- § 241 Abs. 2 BGB (vorvertragliche Pflichten)
- § 652 BGB (Maklervertrag)
- § 280 Abs. 1 BGB (Schadensersatz bei Pflichtverletzung)
- BGH-Rechtsprechung zu Aufklärungspflichten und Alleinaufträgen.